В наше время редкий ремонт в квартире не обходится без перепланировки. Чаще всего это мелкие модернизации: поменять ванну на душевую кабину, перенести мойку на кухне, разобрать встроенный шкаф…
Но бывает, что наши клиенты желают увеличить кухню за счет комнаты, или комнату - за счет лоджии и рассказывают, что видели такое у соседей. Приходится терпеливо объяснять, что из желаемого можно реализовать, где нужно искать компромисс, а что делать нельзя, если хотите без проблем узаконить запланированные изменения.
Давайте раз и навсегда разберемся, что можно, что нельзя и почему.
Что такое перепланировка и переустройство?
Определения есть в Жилищном кодексе РФ.
Переустройство помещения в многоквартирном доме - это “установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт” (ЖК РФ, ст. 25. ч. 1.).
Перепланировка помещения - это “изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт” (ЖК РФ, ст. 25. ч. 2).
То есть, дополнительные электророзетки, или замена стандартной для советских домов тройниковой разводки водопровода на коллекторную - это переустройство. Увеличение ванной комнаты или кухни за счет прихожей - перепланировка. Согласование требуется.
Но если вы снесли перегородки, а новые возвели из тех же материалов и на тех же местах - это просто ремонт. Оформление не требуется.
Простая перепланировка
Проект не нужен
Простыми перепланировками считаются перестановка сантехники, перенос мойки и электроплиты на кухне, демонтаж предусмотренных проектом квартиры встроенных шкафов (если они отражены в плане).
Для такого рода вмешательства заказывать проект не нужно, а согласовать его можно в упрощенном порядке
- в режиме одного окна;
- подачей заявления в МФЦ;
- онлайн, на портале московской мэрии (mos.ru).
Чтобы самостоятельно узаконить такую перепланировку, к заявлению в электронном виде необходимо прикладывать сканы паспортов БТИ с планами помещений до и после модернизации. Как разъясняют чиновники, оба документа “могут быть сформированы непосредственно в ходе оказания госуслуги”.
В ближайшем будущем Мосжилинспекция планирует отказаться от приема документов через МФЦ и полностью перевести его в электронный вид. Новшество запланировали на март 2020 года, по понятным причинам оно пока не реализовано.
Поэтому следите за официальными публикациями и советуйтесь с нашими специалистами: накладки в установочный период почти неизбежны.
Требуется проект
Для любых изменений конфигурации помещения за счет перегородок нужно получать разрешение и заказывать проект.
Последний может выполнить любая проектная организация, имеющая допуск СРО. В том числе, ремонтно-отделочная компания, которой вы намерены доверить работы.
При его согласовании представители уполномоченного органа (в Москве это Мосжилинспекция) в первую очередь будут изучать планы расположенных ниже этажей.
Предварительные согласования с надзорными инстанциями (газовщики, энергетики, сантехники, санэпиднадзор, пожарный надзор) требуются при переносе газового оборудования и переделках в электропроводке. Вас также могут обязать модернизировать “совковую” электропроводку в соответствии с современными требованиями.
Перепланировка по типовому проекту
В отличие от регионов, где чиновники рассматривают решения, что называется, в ручном режиме, жителям столицы повезло: разрешение на самостоятельное проведение перепланировки можно оформить онлайн.
Для квартир в домах массовых серий разработан официальный каталог, содержащий сотни планировочных решений для типовых однушек, двушек, трешек. Их владельцам не нужно заказывать проект: при подаче заявления они просто могут указать номер приглянувшегося готового из каталога.
На иллюстрации: в каталоге представлены популярные варианты до и после вмешательства. Например, в однокомнатной квартире в советской “панельке” серии II-18 появляется витражное остекление и объединенное пространство кухни-гостиной, а тесный санузел превращается в просторную ванную комнату (планы слева).
Двушку той же серии со смежными территориями можно превратить в квартиру с изолированными комнатами. Но для этого придется выполнить усиление проема в несущей стене (планы справа).
...А так выглядит та самая “панелька” серии II-18 (иллюстрация из “Каталога типовых проектных решений перепланировки квартир в домах массовых серий”).
Сложная перепланировка: авторский надзор и экспертиза
Работы, затрагивающие архитектурный облик и несущие конструкции, требуют дополнительной технической экспертизы. Только так можно узаконить перепланировку в данном случае.
Так, если дом новый, закон требует, чтобы проект выполнял автор проекта здания (то есть организация, которая данный дом проектировала).
Если автор неизвестен или недоступен для сотрудничества (например, это старинный дом), проект должен выполняться уполномоченной Правительством Москвы проектной организацией - ГБУ “Экспертный центр”.
На практике это означает, что его может выполнить любой грамотный проектировщик или архитектор. Но представители уполномоченных организаций также должны его проверить, подписаться и разделить ответственность.
Договориться не всегда просто. Поэтому представители ремонтно-строительных организаций, чтобы не вдаваться в подробности, объясняют заказчикам, что затрагивать несущие конструкции в процессе ремонта запрещено.
На самом деле прямого запрета нет, но экспертиза и соавторство часто становятся неоправданно затратными для исполнителя и заказчика. А попытки согласовать работы через суд не всегда приводят к желаемому результату.
Не любую перепланировку можно узаконить самому. Во-первых, нельзя ухудшать условия проживания соседей. Во-вторых, запрещено вносить изменения, которые отрицательно сказываются на архитектурном облике здания, его конструктивной прочности и приводят к ускоренному износу строительных конструкций.
Что запрещено
- размещать кухни и санузлы над жилыми комнатами квартир соседей снизу.
- размещать санузлы (ванные комнаты) над кухнями расположенных ниже квартир (только в двухуровневой квартире).
- ликвидировать или заужать вентканалы и дымоходы.
- переносить или прятать в стены общедомовые стояки газоснабжения, отопления, водоснабжения и канализации.
- выносить на утепленные лоджии радиаторы, подключенные к системе отопления.
Прокомментируем. Если убрать из обозначенных запретов первые два, проблема “коммуналок” исчезнет навсегда, а у вас появится возможность разделить трехкомнатную квартиру на две однушки, а двушку - на две студии с индивидуальными удобствами.
Но нет, оформить такую самовольную перепланировку нельзя. Потому что ваш туалет и кухонная мойка может оказаться аккурат над спальным местом соседа снизу. Поэтому перепланировки, предусматривающие возможность разделения больших квартир на маленькие, а также переноса кухонь и санузлов возможна только на первом (или точнее, первом нежилом) этаже - над офисами или магазинами, но не над другими квартирами.
Что можно делать
- объединять, делить и перераспределять площади жилых комнат, но так, чтобы помещения не теряли признаки жилых комнат (от 8 кв. м, не менее 2,25 м в ширину, естественное освещение).
- объединить туалет и ванную комнату, или наоборот - сделать из смежного санузла раздельный.
- увеличить кухню, ванную или туалет за счет мест коридора, холла, прихожей, кладовой.
- расширить коридор, прихожую, кладовую на площадь жилой комнаты.
Ищем компромиссы
Один из вопросов, который почти всегда интересует наших клиентов - возможность увеличить миниатюрную кухню в типовой “советской” квартире. Но выше мы сказали о строгом запрете на этот счет.
Рассмотрим три варианта, имеющие шансы на легализацию.
- Можно “формально” объединить кухню и жилую комнату в единое пространство. Но так, чтобы между ними была граница, и оба помещения оставались самостоятельными. Например широкий дверной проем (можно без двери), или “недоперегородка”. Правда, если у вас газовая плита, вас обяжут установить герметичную дверь (можно широкую и двустворчатую).
- Изменить функционал помещений, например, “назначить” примыкающую к кухне комнату нежилой (то есть, холлом-прихожей). Но есть нюанс. Трехкомнатная квартира при этом станет двухкомнатной, двушка - однушкой, а реализовать такой вариант в однокомнатной квартире не разрешат. Ведь при этом она лишится единственной комнаты.
- Если живете на первом жилом этаже, вам могут разрешить “подвинуть” стенку между кухней и комнатой. Но если это перегородка, а не несущая стена.
Если препятствий нет, и вы готовы самостоятельно заняться сбором документов, оформлением, согласованием перепланировки, вам поможет пошаговая инструкция, приложенная ниже. Нужно ли при этом привлекать специалиста? Да, если хотите, чтобы процесс прошел быстрее. Точно сказать, сколько времени занимает процесс узаконивания перепланировки сказать сложно.
Как сделать и узаконить перепланировку в Москве. Пошаговая инструкция:
- Выбрать в каталоге типовой проект или заказать его в проектной организации.
- Собрать пакет документов, подать онлайн-заявление в Мосжилинспекцию. К заявлению приложить сканы необходимых документов, проект перепланировки (либо указать в заявлении номер типового проекта из каталога).
- Дождаться положительного решения о согласовании запланированных изменений. Мосжилинспекция обязана принять решение в течение 20 рабочих дней (или 30 дней, если это последний этаж, мансарда, дом-памятник, или перепланировка затрагивает архитектурный облик объекта).
- Выполнить ремонтно-строительные работы. Срок действия разрешения - один год. Если не уложились в срок, разрешение можно продлить на полгода.
- После завершения ремонта (также через сайт) обратиться в Мосжилинспекцию с заявлением на оформление акта о завершенной перепланировке.
- Договориться о времени визита комиссии Мосжилинспекции. Инспектор проверит соответствие перепланировки проекту. Если проблем не обнаружено, в течение 10 рабочих дней вы получите соответствующий акт. Обновление данных в ЕГРН будет произведено без вашего участия - это должны сделать чиновники.
Как оформить самовольную перепланировку квартиры
Как узаконить уже сделанную перепланировку, можно ли это сделать и вообще, нужно ли? Эти вопросы задают люди, купившие или собирающиеся купить квартиру с нелегализованной перепланировкой.
Да, узаконить нужно, так как от этого зависит безопасность: ваша и ваших соседей. Кроме того, нарушителям грозят штрафы, возможность лишения квартиры и другие последствия.
Оцените шансы на легализацию по указанному выше списку допустимых/недопустимых работ.
Далее возможны три варианта действий:
- При простой перепланировке, не требующей проекта, нужно подать по установленной форме “Заявление об оформлении акта о завершенном переустройстве и (или) перепланировке в многоквартирном доме и жилом доме на ранее выполненные работы без решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном доме и жилом доме” (образец есть на портале “Госуслуги”).
- Если у вас перепланировка из разряда “простых”, а в наличии имеется план БТИ без отметок о незаконной перепланировке, вы можете заказать проект задним числом. Далее придется действовать по схеме, изложенной выше: подать заявление вместе с проектом, дождаться решения, обратиться за оформлением акта о выполненных работах.
- Если в выписке из ЕГРН или плане БТИ имеются отметка о незаконной перепланировке (обычно в виде штампика с формулировкой “Разрешение на переоборудование не предъявлено”), с высокой долей вероятности узаконивать придется через суд.
На фото: чаще всего отметка о незаконной планировке выглядит именно так:
Как узаконить перепланировку в квартире через суд
Суд - дело всегда долгое и затратное. Но процесс можно ускорить, если привлечь юристов, специализирующихся на таких делах.
- Соберите необходимые документы, подайте заявление на согласование и дождитесь отказа с указанием его причины.
- Вместе с юристом составьте исковое заявление в районный суд с требованием назначить строительно-техническую экспертизу, выдать заключение о допустимости сохранения перепланировки и обязать Мосжилинспекцию подписать соответствующий акт. Приложите к заявлению необходимые документы (какие именно - консультируйтесь у юристов).
- В случае отрицательного решения с указанием причин, устраняйте выявленные нарушения и подавайте апелляцию.
- По факту положительного решения после подписания акта вам нужно будет обратиться в БТИ за новым техпаспортом и получить свежую выписку из ЕГРН.
Чем грозит незаконная перепланировка
Квартиру с неузаконенной перепланировкой можно продать, но серьезные нарушения снизят ее ликвидность и круг потенциальных покупателей. Ипотечные банки неохотно принимают в залог такие объекты, поэтому, если нарушения существенные, могут не одобрить покупку. Хотя, на “мелочи” банкиры в последнее время также закрывают глаза, поэтому неузаконенная простая перепланировка ничем, кроме штрафа в 2500 рублей и требованием привести документы в соответствие, не грозит.
Но совсем другое дело, если перепланировка ущемляет интересы других жильцов многоквартирного дома. Здесь инициаторами разбирательств часто становятся соседи снизу. Даже если вы предельно аккуратны и не льете воду на пол, они вряд ли откажутся от перспектив сделать ремонт давно потрескавшихся и пожелтевших потолков за ваш счет.
И, наконец, при любых мелких и крупных авариях, трещинах в фасаде, снижении параметров отопления и напора воды, собственники квартир с незаконными перепланировками должны быть готовы к повышенному вниманию надзорных органов и попыткам назначить их “крайними”. Причем не всегда без оснований.
Поэтому соблюдайте правила, а ремонт и перепланировку доверяйте профессионалам.